买卖不破租赁！

租客为何还被强制腾退？

法院：出租前涉案房屋已设抵押权

□本报记者 陶岚

租赁关系存续期间，即使租赁物所有权人发生变动，“新主”也不能以此为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，这就是人们常说的“买卖不破租赁”原则，《民法典》对此也有着明确规定。

而前不久，成都市武侯区人民法院就对一家仍在租赁期间经营的面馆进行了强制腾退，这看似损害承租人利益的行为之举，其实法院是有着充分的法律依据。

商铺移主

租客拒搬遭法院腾退

2013年，李某向某银行贷款时，将位于武侯区的一处商铺抵押给了银行，之后，李某又将该商铺租给了何某夫妇，用于经营面馆生意。2020年，因李某无法偿还贷款，该商铺被法院依法拍卖，此时李某与何某夫妇之间的租赁关系仍处于存续期间。

拍卖成交后，武侯法院执行人员多次上门，告知何某夫妇商铺产权已经产生变化，请他们前往法院，与新房东商议承租事宜，或者及时搬离。然而，得知新房主欲收回房屋另作他用后，何某夫妇以“买卖不破租赁”为由拒不搬出，甚至坚持继续将租金交给前房主李某。

为维护房屋所有权人利益，法院执行人员前往案涉房屋进行了强制腾退。经过一上午的执行，案涉商铺被清空，搬家公司的工作人员有序地将面馆里的桌椅板凳、碗筷调料分类打包，装进纸箱封存，搬上货车。

“在执行前，我们的执行人员已经多次通知过您，这个商铺已经合法拍卖。在合法期限内，您都没有向法院提出异议。现在法院只能实施强制措施，请您配合……”面对情绪激动、不愿配合的老板娘，执行法官耐心地解释。

最终，面馆夫妇也不再坚持，在物品清理单上签了字，随后法院安排搬家货车将店铺中所有的物品运送到了他们指定的位置。

法官说法

不破租赁原则有例外

武侯区法院执行局副局长代功表示，被租赁房屋产权因某些原因发生变化，但承租人拒不搬出，是涉及强制腾退案件的主要类型之一，本案中，面馆夫妇提出的“买卖不破租赁”确实是为了保护承租人所出台的法律规定，这在《民法典》第七百二十五条中也有着明确说明，这也是被众人所熟知的一项原则。

然而，“买卖不破租赁”并非完全适用，也存在例外情况。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不适用“买卖不破租赁”，因而，面馆夫妇所坚持的承租商铺在先，产权变动在后，应当有权继续承租的说法不成立。法院处置的房产，大多都是设立了抵押权，所以，法拍房较少遇见“买卖不破租赁”的情况。

正是因为知晓此条款的人很少，所以法院会首先充分告知，在该案中，当法院决定拍卖后，执行人员来到了面馆，详细了解了房产使用情况，在执行各个阶段，也多次张贴了公告，并当面向面馆夫妇提出了与新房主协商重新签订租赁合同事宜的建议。但可惜的是，面馆夫妇没有与执行法官联系，这样一意孤行的行为，导致了这场不必要的强制腾退的发生。